Per quali immobili si paga

L’I.M.U. deve essere versata nel momento in cui si possiedono:

FABBRICATI oppure,
AREE FABBRICABILI oppure,
TERRENI AGRICOLI.

Il FABBRICATO è l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza;.

Il FABBRICATO di NUOVA COSTRUZIONE è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.

L’AREA FABBRICABILE è l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità.

Nel caso in cui l’area fabbricabile fosse posseduta da un AGRICOLTORE essa è considerata come non fabbricabile in presenza di entrambi i seguenti requisiti:

L’area deve essere condotta da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola (ai sensi dell’articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, è imprenditore agricolo professionale (IAP) colui il quale, in possesso di conoscenze e competenze professionali ai sensi dell'articolo 5 del regolamento (CE) n. 1257/1999 del 17 maggio 1999, del Consiglio, dedichi alle attività agricole di cui all' articolo 2135 del codice civile, direttamente o in qualità di socio di società, almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dalle attività medesime almeno il cinquanta per cento del proprio reddito globale da lavoro);
Sull’area deve persistere l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali.

Il Comune, su richiesta del contribuente, fornisce l’attestazione se un'area sita nel proprio territorio è fabbricabile.

Il TERRENO AGRICOLO è il terreno adibito all'esercizio di una delle seguenti attività:

coltivazione del fondo,
silvicoltura,
allevamento di animali e attività connesse.

All'interno di queste tre categorie di carattere generale il legislatore dispone una specifica disciplina per alcune tipologie di immobili, e precisamente:

l'abitazione principale (vedi nota (1) "L'abitazione principale");
Gli immobili di interesse storico-artistico (vedi nota (2) "Fabbricati inagibili e inabitabili fabbricati di interesse storico-artistico");
Gli immobili inagibili ed inabitabili (vedi nota (2) "Fabbricati inagibili e inabitabili fabbricati di interesse storico-artistico"
Gli immobili esenti, per i quali non è dovuto alcun versamento (vedi nota (3) "Immobili esenti");

1)  L'ABITAZIONE PRINCIPALE

Ai sensi del’art. 13, comma 2, del D.L. 201/2011 l’ABITAZIONE PRINCIPALE è l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Per poter considerare un immobile quale abitazione principale occorrono quindi i seguenti due requisiti:

la residenza anagrafica e,
la dimora abituale nell’immobile.

Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile.

Se quindi, ed a titolo esemplificativo, marito e moglie possedessero nel territorio comunale due immobili e questi due immobili divenissero residenza anagrafica (e dimora abituale) dei due soggetti passivi, le agevolazioni per l’abitazione principale e le relative pertinenze (ovvero aliquota agevolata e detrazione) spetterebbero solo ad uno dei due (con la conseguenza che, per uno dei due immobili, occorrerà versare l’I.M.U. ad aliquota ordinaria e senza detrazione).

Viene inoltre meno la possibilità di considerare abitazione principale due unità immobiliari utilizzate ad abitazione principale.

Per PERTINENZE dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.

Rispetto quindi alla disciplina I.C.I. viene limitata la possibilità di assoggettare le pertinenze al regime di imposta dell’abitazione principale.

Conseguentemente, potranno essere considerate pertinenze:

un solo magazzino o locale di deposito (C/2);
un solo box (C/6);
un solo solaio (C/7).

2) FABBRICATI INAGIBILI E INABITALI – FABBRICATI DI INTERESSE STORICO ARTISTICO

L’art. 13, comma 3, del d.l. 201/2011, come successivamente modificato dal d.l. 16/2012, stabilisce che per i fabbricati di interesse storico o artistico (di cui all’articolo 10 del decreto legislativo 42/2004) ed i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati (limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni) la base imponibile è ridotta del 50 per cento.

Nel secondo caso, il legislatore stabilisce che il requisito dell’inagibilità/inabilità possa essere integrato a mezzo di accertamento dell’ufficio tecnico comunale (con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione).

In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente.

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3) IMMOBILI ESENTI 

Ai sensi dell'art. 9, comma 8, del d.lgs. 23/2011 non è dovuto alcune versamento IMU per le seguenti tipologie di immobile:

gli immobili posseduti dallo Stato, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dai comuni, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, ove non soppressi, dagli enti del servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente a compiti istituzionali;
i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
i fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui all'articolo 5-bis del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, e successive modificazioni;
i fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli articoli 8 e 19 della Costituzione, e le loro pertinenze;
i fabbricati di proprietà della Santa Sede indicati negli articoli 13, 14, 15 e 16 del Trattato lateranense, sottoscritto l'11 febbraio 1929 e reso esecutivo con legge 27 maggio 1929, n. 810;
i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l'esenzione dall'imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell'articolo 15 della legge 27 dicembre 1977, n. 984;
gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all'articolo 87, comma 1, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all'articolo 16, lettera a), della legge 20 maggio 1985, n. 222;
i fabbricati rurali ad uso strumentale di cui all’articolo 9, comma 3-bis, del decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, ubicati nei comuni classificati montani o parzialmente montani di cui all’elenco dei comuni italiani predisposto dall’Istituto nazionale di statistica (ISTAT); le province autonome di Trento e Bolzano possono prevedere che i fabbricati rurali ad uso strumentale siano assoggettati all’imposta municipale propria nel rispetto del limite delle aliquote definite dall’articolo 13 comma 8 del DL 201 del 2011, fermo restando la facoltà di introdurre esenzioni, detrazioni o deduzioni ai sensi dell’articolo 80 del DPR n. 670 del 1972, e successive modificazioni.

Nell'elenco allegato alla circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 1993 sono indicati i Comuni, suddivisi per provincia di appartenenza, sul cui territorio i terreni agricoli sono esenti; se accanto all'indicazione del Comune non è riportata alcuna annotazione, l'esenzione opera sull'intero territorio comunale. Se, invece, è riportata l'annotazione parzialmente delimitato, sintetizzata con l'acronimo "PD", l'esenzione opera limitatamente ad una parte del territorio comunale; in questi casi, per l'esatta individuazione delle zone agevolate, occorre rivolgersi ai competenti uffici comunali.
CIRCOLARE 14 GIUGNO 1993, N. 9 DEL MINISTERO DELLE FINANZE

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